Le calcul du prix

Comment est fixé le prix?

Le prix de vente des habitations et terrains de la Ferme du Baron a été fixé selon un principe clair et assumé :
Proposer un prix bas, transparent et soutenable, malgré les investissements importants déjà engagés pour rendre le projet viable et malgré les augmentations récentes du marché de l’immobilier.

 

Une logique commune à tous les lots

Qu’il s’agisse d’une maison à rénover ou d’un terrain à bâtir, le principe de calcul est strictement le même pour chaque lot.
Chaque prix annoncé comprend toujours :

  1. La partie privative (habitation et/ou terrain et le jardin)
  2. La répartition équitable des parties communes, répartie équitablement entre les 17 lots
  3. Les frais réellement engagés pour rendre le projet viable (Phase I)

 

L’estimation de base

L’estimation de base de chaque habitation ou terrain a été réalisée par Joachim Paquet, géomètre-expert, en août 2024 (Voir Documents).
Cette estimation inclut :

  • la partie privative (habitation, jardin privatif ou terrain),

  • la jouissance privée éventuelle

  • la quote-part des parties communes réparties au 17ᵉ

 

Les frais préalables

Les frais préalables correspondent exclusivement aux coûts engagés depuis septembre 2020.
Ils s’élèvent à 38.657 € par habitation, sont inclus dans le prix de vente et correspondent aux travaux et démarches déjà réalisés permettant aux acquéreurs de démarrer sans incertitude administrative ou technique.

Détails des frais préalables

1- Obtenir le permis d’urbanisme

  • architecte

  • géomètre (relevés)

  • ingénieur stabilité

  • études et essais de sol

  • dossiers techniques

2- Préparer le site et les travaux de la Phase I

Notamment :

  • démolition des dalles béton autour des bâtis

  • démolition de la piste d’équitation et du hangar agricole

  • remplacement de la charpente et de la toiture de la salle commune

  • travaux de stabilité des bâtiments communs

  • murs et planchers de séparation communs / privatifs

  • dalle béton de la salle commune

  • cage d’escalier du lot 12

  • percements et passages cour ↔ verger

  • murs et baies des locaux techniques

  • préparation des racks pour 18 compteurs eau/électricité

  • électricité dans les locaux techniques

  • etc.

Montant total des frais préalables

657.162 €, répartis équitablement entre les 17 lots.

Comparaison avec le marché (méthode de calcul expliquée)

Pour permettre une comparaison objective avec le marché du Brabant wallon, les prix de la Ferme du Baron sont analysés en prix au m² privatif net.

Autrement dit, nous isolons la valeur réelle du terrain ou de l’habitation, indépendamment des espaces communs.

Type de bien Marché Brabant wallon Ferme du Baron
Terrain à bâtir ± 240 €/m² ≈ 98 €/m² net
Maison ± 2.300 €/m² habitable ≈ 498 €/m² brut
Accès à 1,4 ha d’espaces communs Rare Inclus
Permis d’urbanisme Souvent à obtenir Déjà obtenu
Travaux préparatoires À charge de l’acheteur Déjà réalisés

Les prix au m² constatés sont significativement inférieurs au marché local, tout en incluant des espaces communs et un permis sécurisé.

Exemples concrets

🌱 Terrain – Lot 17

424 m²
Prix : 51.000 €

Après déduction de la quote-part des communs :
≈ 98 €/m²

Soit environ 2,4 fois inférieur au prix médian local.

🏡 Maison – Lot 5

363 m² brut
Prix : 190.000 €

Après déduction de la quote-part des communs :
≈ 498 €/m² brut

Soit très inférieur au prix médian constaté en Brabant wallon.

Détail de la méthode de calcul

Pour garantir une comparaison cohérente, chaque prix est analysé de la manière suivante :

Valorisation des parties communes

Les parties communes (cour, salle, parkings, prairie…) ont été estimées par un expert à 157.573 €.

Cette valeur est répartie équitablement entre les 17 lots :

→ Quote-part par lot : 9.269 €

Calcul du prix privatif net

Pour chaque lot :

Prix privatif net = Prix de vente − 9.269 €

Le prix au m² est ensuite calculé uniquement sur :

  • la surface brute (pour les habitations),

  • la surface du terrain (pour les terrains à bâtir).

Cette méthode permet une comparaison objective avec les prix au m² du marché régional.

Pour les plus curieux

Le détail complet des frais engagés depuis septembre 2020 est consultable (devis, factures, etc.) après la première visite.
Il en va de même pour les éléments budgétaires de la phase II, déjà devisée.

 

Tableau des prix de vente

 

Lot Surface Brute* Surface à rénover** Surface  terrain Chambres Surface Cave* Surface Jardin/Terrasse Prix de vente
1 176 m2 143 m2 —  1 — 65 m2 109 000 €
2 132 m2 111 m2 — 2 — 63 m2 91 000 €
3 122 m2 101 m2 — 2 — 58 m2 87 000 €
4 277 m2 168 m2 — 4 69 m2 105 m2 165 000 €
5 363 m2 231 m2 — 4 86 m2 114 m2 190 000 €
6 267 m2 163 m2 — 4 66 m2 84 m2 155 000 €
7 154 m2 138 m2 — 3 — 77 m2 98 000 €
8 193 m2 163 m2 — 3 — 338 m2 125 000 €
9 228 m2 190 m2 — 4 — 131 m2 129 000 €
10 273 m2 250 m2 — 4 — 169 m2 135 000 €
11 251 m2 220 m2 — 4 — 153 m2 132 000 €
12 198 m2 179 m2 — 3 — 11 m2 138 000 €
13 221 m2 — 449 m2 3 — 358 m2 50 000 €
14 223 m2 — 261 m2  3 — 162 m2 45 000 €
15 215 m2 — 277 m2  3 — 188 m2 47 000 €
16 223 m2 — 262 m2  3 — 177 m2 45 000 €
17 221 m2 — 424 m2  3 —  321 m2 51 000 €

* Surfaces brutes extra-muros des habitations à rénover ou à construire.

** Surfaces approximatives excluant les murs extérieurs, les caves, les trémies d’escalier et les surfaces inaccessibles sous toit qui nécessitent moins de rénovation.
Pour connaitre le prix approximatif des travaux en cas de rénovation lourde, il est communément admis qu’il faut prévoir de 500 à 1.500€ (voire plus) à rénover selon les choix des propriétaires (Voir ce dossier sur l’autoconstruction).
Le devis reçu pour la rénovation lourde du lot 1 garanti une rénovation lourde à moins de 100.000€ (700€/m2 à rénover) – Hors Chassis et cuisine équipée.
Certaines entreprises belges garantissent une construction neuve clef sur porte à 1.100€/m2! Sans compter les primes.